שופרסל בע"מ נ' הנכס ברמות- אשכול בע"מ ואח'

פסק דין

השאלה העיקרית שנותרה לדיון במסגרת תובענה זו עניינה בגובה הסכום בו יימכר הנכס שבבעלות הנתבעת 1 (להלן: הנתבעת) לתובעת (להלן: שופרסל) לנוכח קביעת השמאי המוסכם בעניין גובה הסכום לתשלום, ועל רקע הערת בית המשפט העליון (שדחה בקשה לפסול את חוות דעתו של השמאי) לפיה "שאלת נפרדת היא מהו משקלה של חוות הדעת ומהו המשקל שהשמאי היה צריך ליתן להצעות מטעם המבקשים".

הרקע העובדתי והשתלשלות ההליכים עד כה

שופרסל שכרה נכס מקרקעין ברחוב פארן 5 בירושלים (הידוע גם כגוש 30246 חלקה 15 תת-חלקה 206; להלן: הנכס) בשנת 1973. מאז ועד היום מפעילה שופרסל מרכול בנכס. הבעלות בנכס השתנתה פעמים מספר במרוצת 40 השנים שחלפו מאז כריתת ההסכם המקורי, וכיום נתונה הבעלות בנכס לנתבעת. הסכם השכירות המקורי בין שופרסל לבין הבעלים חל לתקופה של עשר שנים. לאחר מכן חודש הסכם השכירות בחוזי הארכה לתקופות של עשר שנים. חוזים אלה אימצו בעיקרו של דבר את קביעות ההסכם המקורי.

עיקר מחלוקתם של הצדדים בתובענה סובב את התניה שבסעיף 19 להסכם השכירות המקורי שנחתם בין שופרסל לבין בעלי הנכס ביום 23.3.1973 (להלן: הסכם השכירות). תניה זו, שכותרתה "אופציה לרכישה", מאפשרת לשופרסל לרכוש את הנכס "בתום תקופת השכירות, בין אם הסתיימה עקב פקיעתה או מכל סיבה אחרת". על פי סעיף 19 להסכם השכירות, הרי שבתום תקופת השכירות:

"יהא הזכות בידי שופרסל לרכוש את המושכר במחיר השוק באותו זמן. מחיר השוק יקבע על ידי שמאי שיוסכם עליו בין הצדדים, ובהעדר הסכמה - ע"י שמאי שימונה ע"י יו"ר איגוד השמאים בישראל. המחיר ישולם במזומנים תוך 60 יום מיום הקביעה ומרכזים [בעלי הנכס – ר.ו.] יהיה חייב להעביר את הבעלות לשופרסל או למי ששופרסל יצווה במעמד התשלום. לענין תשלום הוצאות, אגרות ומסים - יחולו העקרונות המקובלים בעסקות מסוג זה".

ביום 27.1.11 הוגשה התובענה שלפני, לאחר ששופרסל טענה כי הנתבעת חותרת תחת האופציה שניתנה לשופרסל לרכוש את הנכס, ומבקשת להשכירו לנתבעת 2 ולמכרו לאחר מכן לנתבעות 2 ו-3. שופרסל הבהירה כי בכוונתה לרכוש את הנכס מייד עם תום תקופת השכירות, שמועד סיומה נקבע ליום 31.7.2013. בד בבד עם הגשת התביעה הגישה שופרסל בקשה למתן סעדים זמניים שימנעו את ההתקשרות החוזית הנוגדת. בדיון שהתקיים ביום 1.2.11 בפני כבוד השופט הבכיר אמנון כהן הגיעו הצדדים לכלל הסכמה לפיה ימכר הנכס כבר באותה עת לשופרסל, ולצורך זה "ימונה מייד שמאי מוסכם על הצדדים". הוסכם כי במקרה שלא יגיעו הצדדים להסכמה ימונה השמאי על ידי יו"ר איגוד השמאים בישראל. כן הוחלט כי "השמאי יפעל כאמור בסעיף 19 להסכם השכירות משנת 1973. השמאי המוסכם יקבל לעיונו הצעות מחיר לגבי שווי של הנכס (כולל שכירות לגבי הנכס במלואו) משני הצדדים (ובלבד שאחד המציעים לא יהיה גורם כלשהו ממי מבעלי הדין או מחברות הקשורות בהם בצורה כלשהי). למניעת ספק, מדובר ברכישת כל הנכס כפי שהוא היום (ורצוי שההצעות לא יהיו מותנות)". עוד נקבע בהחלטה כי אם שופרסל לא תממש את האופציה בהתאם להחלטת השמאי, תבוטל זכות האופציה, וכי "אם יתגלעו מחלוקות בין הצדדים, לצורך מימוש החלטה זו, הם יהיו רשאים לפנות לבית המשפט בתיק זה".

אין מחלוקת כי הסכמה זו נועדה לייתר את המשך ההליכים הנוגעים לתובענה עצמה, תוך הגעה להסכמה לפיה הנכס יימכר כבר באותו שלב ולא בתום תקופת השכירות, ותוך שמירה על המתווה שנקבע בסעיף 19 להסכם השכירות (כפי שניתן ללמוד מהמנגנון שנקבע לעניין מינוי השמאי ומההפניה לסעיף 19 להסכם השכירות). בהתאם להחלטה, ולאחר שהצדדים הגיעו להסכמה בעניין זה, מונה השמאי יובל דנוס כמומחה מטעם בית המשפט. הנתבעת המציאה לשמאי ארבע הצעות לרכישת הנכס, עניין שלווה בבקשות, בתגובות ובהחלטה נוספת של בית המשפט, ואילו שופרסל המציאה לעיונו מספר חוזי שכירות בגדרם שכרה נכסים אחרים בירושלים, וחוזה מכר במסגרתו נרכש נכס עבור הקמת מרכול (להלן: הסכם בייט).

קבלת חוות דעתו של המומחה התעכבה בשל מספר הליכי ביניים שננקטו על ידי הצדדים. בסופו של יום ערך המומחה את חוות דעתו ביום 25.10.11. במסגרת חוות הדעת סקר מסמכים שונים הנוגעים לנכס, ובכלל זה מסמכים הנוגעים לזכויות בנכס, הצעות הרכישה וחוזי השכירות. לאחר דיון מקיף הגיע המומחה למסקנה לפיה שווי זכויות החכירה המהוונות בנכס עומד על 17,400,000 ₪ לא כולל מע"מ.

הנתבעת ביקשה לחקור את המומחה על חוות דעתו בטענה שהסכום שנקבע על ידו אינו סביר בעליל לנוכח העובדה כי ארבע הצעות הרכישה שהציגה (ששתיים מהן נפסלו על ידי השמאי) הציגו מחירי רכישה הנעים בין 41,000,000 ₪ ל-50,000,000 ₪. היא טענה ששופרסל עצמה הציעה לרכוש את הנכס במחיר של 30,000,000 ₪ עוד בטרם הוגשה התביעה (טענה ששופרסל הכחישה מכל וכל; יצוין כי המחיר היחיד המעוגן בכתובים שהציעה שופרסל קודם להגשת התביעה עומד על 15,800,000 ₪, כפי שעולה מהמכתב מיום 7.4.2010 שצורף כנספח י"ג לכתב התביעה).

המומחה נחקר על חוות דעתו ביום 19.3.2012. לאחר מכן הגישו הצדדים סיכומים בכתב בעניין זה. הנתבעת עתרה בסיכומיה לפסול את חוות דעתו של המומחה. בקשה זו נדחתה בהחלטתו של כבוד השופט הבכיר אמנון כהן מיום 24.6.2012, בגדרה קבע שהתרשם "למן הרגע הראשון" כי הנתבעת מבקשת להכשיל את מימוש האופציה ופועלת בחוסר תום לב, והוסיף וקבע כי אין מקום להתערב בקביעותיו של המומחה מטעם בית המשפט. כבוד השופט כהן התייחס בהחלטתו לטענות הנתבעת בעניין הצעות המחיר שהוצגו בפני השמאי ובדבר האפשרות לפצל את הנכס לנכסים קטנים יותר ובכך להעלות את שווי הנכס, אך דחה את הטענות כולן. הוא הבהיר כי מתשובות המומחה בחקירתו עולה שהוראות התב"ע מחייבות הקמת מרכול בנכס, ומכל מקום השמאי פעל "בהתאם להנחיות בית המשפט והעריך את שווי הנכס כפי מצבו היום לגבי הנכס במלואו". על רקע הכלל לפיו רק במקרים חריגים יתערב בית המשפט בשיקול דעת השמאי מטעמו, ומאחר והשמאי פעל בתום לב ובהתאם להנחיות, נדחתה הבקשה לפסילתו. הנתבעת חויבה בהוצאות שופרסל ובשכר טרחת עורכי-דינה בסכום של 100,000 ₪. כן נקבע כי "הנתבעות ישלימו את מכירת הנכס לתובעת בסכום שנקבע על ידי השמאי המוסכם".

הנתבעות לא השלימו עם החלטה זו של כבוד השופט כהן והגישו בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון בגדרה תקפו את ההחלטה. מהבקשה שהוגשה לבית המשפט העליון, כמו גם מהסיכומים שהוגשו לכבוד השופט כהן, עולה כי הנתבעות התמקדו בתקיפת הקביעה לפיה לא נפסלה חוות דעתו של השמאי המוסכם. במקביל להתנהלות ההליך בבית המשפט העליון התקיים ביום 21.10.2012 דיון בפני כבוד השופט כהן בבקשה לעיכוב ביצוע החלטתו. במסגרת אותו דיון הצהיר ב"כ הנתבעות כי אם תידחה הבר"ע "יהיה מכר" והתיק ייסגר, ואף הוסיף והצהיר שברגע שבית המשפט העליון ידחה את הבר"ע "נשלים את המכר". בתום הדיון הגיעו הצדדים להסכמה, בהמלצת בית המשפט, לפיה יעוכב ביצוע החלטת בית המשפט למשך 60 יום מתוך הנחה שבתוך פרק זמן זה תינתן ההחלטה בבר"ע. עוד נקבע בהסכמה "כי אם תידחה הבקשה לרשות ערעור, דמי השכירות המשולמים מהיום יקוזזו מסכום הפקדון שהופקד עבור השלמת המכר בהתאם לחוות דעת השמאי. אין בהחלטה זו כדי לפגוע בטענה כלשהי מטעם הצדדים, לרבות לגבי דמי השכירות שכבר שולמו".

בקשת רשות הערעור נדחתה בהחלטתו של כבוד השופט סולברג (רע"א 5698/12 הנכס ברמות אשכול בע"מ נ' שופרסל בע"מ, מיום 30.10.2012). בית המשפט העליון הבהיר שפסילת חוות דעתו של מומחה מוסכם "תיעשה רק בנסיבות חריגות של פגם היורד לשורשו של עניין, שיש בו כדי לגרום עיוות דין", ולא כך הם פני הדברים במקרה דנא (פסקאות 9-8 להחלטה). הוא הבהיר כי השמאי פעל בהתאם להחלטה לפיה השומה תתבצע על פי מצב הנכס "כפי שהוא היום", וגם מטעם זה אין מקום להתערב בקביעותיו של השמאי. עם זאת, הוסיף בית המשפט העליון והעיר כי:

"שאלה נפרדת היא מהו משקלה של חוות הדעת ומהו המשקל שהשמאי היה צריך ליתן להצעות מטעם המבקשים. נדמה כי ראוי ששאלה זו תוכרע במסגרת פסק הדין ולא בשלב זה" (פסקה 9 להחלטה).

הצדדים נחלקו בשאלת פרשנותה של הערה זו שבשולי החלטתו של בית המשפט העליון. הנתבעות טוענות כי על אף שנדחתה הבקשה לפסילת חוות דעת השמאי, הרי שיש ללמוד כי ניתנה הנחיה ברורה לפיה על בית משפט זה להעניק משקל להצעות הרכישה שהוצגו על ידי הנתבעות ולקבוע מחיר גבוה יותר עבור הרכישה. שופרסל טוענת כי אין מקום לפתוח את הדיון מחדש, ובוודאי שאין מקום לעשות כן לאחר שהנתבעות עצמן הצהירו כי אם תידחה בקשת רשות הערעור יסתיים המכר. שופרסל אף ציינה כי למעשה לא הוגשה בקשת רשות ערעור על קביעתו של כבוד השופט הבכיר כהן בחיתום ההחלטה ולפיה "הנתבעות ישלימו את מכירת הנכס לתובעת בסכום שנקבע על ידי השמאי המוסכם", אלא אך ורק על קביעתו לפיה אין מקום לפסול את השמאי. ממילא, ברגע שנדחתה בקשת רשות הערעור, ומאחר ולא הוגשה בר"ע על ההחלטה האופרטיבית שבשולי ההחלטה מיום 24.6.2012, הרי שמוטלת חובה על הנתבעות להשלים את המכר בסכום שקבע השמאי.

הנתבעות ביקשו כי הדיון בהליך יתחדש וכי תידון הטענה לפיה יש להעניק משקל להצעות שהוגשו על ידן. בהחלטתו של כבוד השופט הבכיר אמנון כהן מיום 6.11.2012 נקבע כי הדיון בתובענה מכאן ואילך יתקיים לפני השופט הדן בתיק העיקרי (מותב זה) וכי "למניעת ספק, אין עיכוב ביצוע להחלטה בדבר השלמת המכר". על אף קביעה ברורה זו הגישו הנתבעות בקשה לחידוש ההליכים ולהורות על עיכוב ביצוע ההחלטה. בהחלטתי מיום 8.11.2012 נקבע ש"החלטתו של כבוד השופט כהן מדברת בעד עצמה, ובכלל זה הקביעה הברורה לפיה אין עיכוב ביצוע של הליך המכר". הנתבעות לא אמרו נואש, והגישו ביום 8.11.2012 בקשה נוספת בהקשר זה, שנדחתה אף היא בו ביום. על אף קביעות חוזרות ונשנות אלה טרם הושלמו הליכי המכר.

בדיון שהתקיים לפני ביום 7.1.2013 הגיעו הצדדים לכלל הסכמה לפיה הנתבעות יגישו סיכומים בטענה שנותרה לדיון לשיטתן, שופרסל תגיב לטענות אלה ותעלה את הטענות שיש מקום לדון בהן לשיטתה בנוגע להסכם המכר (בהתאם למתווה שנקבע בהחלטת כבוד השופט כהן לפיו "אם יתגלעו מחלוקות בין הצדדים, לצורך מימוש החלטה זו, הם יהיו רשאים לפנות לבית המשפט בתיק זה"), והנתבעות תגבנה בסיכומי תשובה לטענות אלה. הצדדים, שבתחילה הסכימו להגשת הסיכומים בתוך לוח זמנים קצר למדי (לאחר שסירבו לסכם בעל-פה במסגרת הדיון), השלימו את הגשת הסיכומים רק ביום 5.3.13. משכך הם פני הדברים, לא כשרה השעה אלא עתה להכרעה בשאלות העומדות על הפרק.

האם יש מקום להתערב במחיר שקבע השמאי

א. טענות הצדדים

הנתבעות שבו בסיכומיהן על טענות שהעלו פעמים מספר בעבר. לשיטתן השלמת המכר בתשלום של 17,400,000 ₪ כמוה כנטילת קניינן "תמורת נזיד עדשים בסיר קטן" (סעיף 28 לסיכומים). הנתבעות טענו כי אין מקום להעניק משקל להצהרותיהן לפיהן דחיית הבר"ע תביא לסיום ההליך, מאחר ואלה ניתנו לפני ההכרעה בבר"ע ומאחר ובדברי בא-כוחם בדיון בפני כבוד השופט כהן ניתן היה לשמוע גם רוח אחרת (פרק א לסיכומי התשובה), ואין גם מקום להעניק משקל לטענות שהעלו בפני בית המשפט העליון לפיהן "הסתיים התיק בכל הנוגע לשאלת גובה הסכום שאותו יש לקבוע לצורך מימוש זכות הברירה של שופרסל. החלטה בעניין זה הינה בגדר סוף פסוק, וערעור על עניין זה מהווה ערעור בזכות" (סעיף 8 ל"הודעת הבהרה ביחס לבר"ע או ערעור בזכות", שהוגשה לבית המשפט העליון). הנתבעות סבורות כי מאחר ונקבע שסוגיה זו לא הסתיימה, ועל רקע ההערה שבתום החלטתו של בית המשפט העליון, כמו גם לנוכח העובדה שטענה מרכזית ביותר שהעלו לא נדונה במסגרת החלטתו של כבוד השופט כהן מיום 24.6.2012, הרי שיש לדון בטענה זו. לגוף העניין טענו הנתבעות שהיה על השמאי לתת משקל להצעות, גם על רקע הקביעה בהחלטת המינוי מיום 1.2.2011 לפיה על השמאי לקבל לעיונו הצעות מכר; לא היה מקום להתעלם מהסכום שבהצעות; השמאי דחה את ההצעות מאחר ואלה לא התיישבו עם גישתו, ולא לגוף העניין; ודחיית ההצעות כאמת מידה למחיר הראוי נשענה על הנמקות המופרכות מתוכן. עוד טענו הנתבעות שיש לערוך לעניין זה אנלוגיה להתמחרות בהוצאה לפועל ובכינוס נכסים, ויש לפתוח את הדיון כאשר מוצעת הצעה גבוהה מהערכת השמאי.